写真をきれいにする前に、掲載できる写真かを確かめる
対象は、物件ポータル、自社サイト、SNSへ写真を入稿する住宅・不動産会社の担当者です。この記事では、写り込みの確認から掲載後の見直しまでを扱います。営業担当と制作担当で見ている写真が違う、修正した写真が別の媒体に残る、といった引き継ぎの漏れも防ぐための手順です。
最初に、物件名、撮影日、撮影者、掲載を認められた媒体を確認します。撮影を依頼したから自由に二次利用できる、施工事例として使えたから販売広告にも使える、とは限りません。外部から受け取った写真は利用条件も一緒に残してください。
元写真は上書きせず、掲載用のコピーを作ります。写真ごとに「掲載先・加工内容・確認者」を記録しておくと、差し替えが必要になったときに対象を追えます。これはNAYUTAが提案する作業手順であり、法律上の一律の保存様式ではありません。
1. 表札・車のナンバー・通行人を、拡大して確認する
外観の表札、ポストの氏名、駐車車両のナンバーだけでなく、窓や鏡に映った人、室内の郵便物、子どもの名前が入った持ち物にも目を通します。顔が小さく見えるサムネイルだけで判断せず、元の大きさまで拡大してください。
写り込みを避けて撮り直せるなら、まず撮り直しを検討します。写真を使う場合は、掲載目的に不要な識別情報をモザイクやぼかしで隠し、書き出した画像でも読めないかを確認します。モザイクをかければ、撮影や掲載に関する許諾の確認がすべて不要になるわけではありません。
Exifなどの付随情報にも注意します。画像の位置情報削除と、画像に写った文字・顔を隠す作業は別です。片方の処理だけで両方が消えたと思い込まないでください。
表札・ナンバーを画像モザイクで隠す →
掲載用写真の位置情報を削除する →2. 明るさ・傾きの補正で、物件の印象を変えすぎない
暗く写った写真を見やすくする場合も、壁や床の色、窓の外、傷や汚れがどう変わるかを確認します。明るさを上げすぎて傷が見えなくなる、彩度を上げて外壁が別の色に見える、といった修正は避けます。
水平・垂直の補正は、柱や窓枠を基準に行います。縦横を別々に引き伸ばして、部屋や敷地を広く見せないこと。トリミングで隣接建物や設備が見えなくなる場合も、広告全体として誤解を招かないか確認します。数値上の補正量だけで適否は判断できません。
不動産の表示に関する公正競争規約の施行規則第10条では、写真・動画は取引する物件を表示することが基本とされています。他の建物の写真を用いる例外には条件があります。CG・完成予想図等はその旨の明示が必要で、周囲の状況を表示する場合は現況に反する表示をしないこととされています。
AIによる家具配置、不要物の削除、空の置き換えも、機能名だけで掲載可能とは判断しません。「AI加工」と付記するだけで誤認のおそれが解消するとは限らないため、加工前後を提示して広告責任者と掲載媒体へ確認します。個別の適否が不明な場合は、所属する公正取引協議会等へ照会してください。
元写真と比較しながら色調を調整する →
写真の水平・垂直と切り抜きを調整する →不動産公正取引協議会の規約集を確認する（写真・絵図）→3. 掲載先ごとに書き出し、実際の表示を確認する
SNSで見やすい縦長画像が、ポータルの一覧では上下を切られて表示されることがあります。掲載先の形式・容量・縦横比の指定を確認してから、媒体ごとに掲載用ファイルを作ります。全媒体に共通する推奨サイズを一つに決めない方が、切れやぼけを確認しやすくなります。
画像容量を減らすときは、先に必要なピクセル数へ縮小し、その後で圧縮します。小さい元画像を大きくしても細部は増えません。圧縮後は外壁、文字、室内の暗部などが崩れていないかを見てください。
掲載先に合わせて画像サイズを変更する →
画質を確認しながら画像容量を軽くする →撮影から公開までの実務フロー
- 撮影・受領：物件、日付、写真の利用条件を確認し、元写真を保存する。
- 内容確認：写り込みと現況を確認し、必要なら撮り直す。
- 加工：個人情報の処理、水平・垂直、切り抜き、サイズ、容量の順に確認する。
- 入稿前：元写真と比較し、広告責任者に加工内容と注記を確認してもらう。
- 掲載後：PCとスマートフォンで一覧・詳細を開き、写真の切れ方と注記を確認する。
- 更新：現況が変わった場合は、ポータル・Web・SNSなど差し替え可能な掲載先を点検する。
避けたい例と公開前チェックリスト
電線や隣家を消して眺望をよく見せる、室内を引き伸ばす、傷を消す、別物件の写真を説明なく流用する。こうした加工や転用を、見栄えの調整として扱わないでください。
- 物件・撮影日・利用条件を確認したか。元写真が残っているか。
- 表札、ナンバー、顔、郵便物、反射の写り込みを確認したか。
- 明るさ・色・形・周囲の状況が、実物と違う印象になっていないか。
- 加工内容、CG等の注記、媒体の掲載条件を確認したか。
- 書き出し画像と掲載画面を確認し、確認者と日付を残したか。
出典と確認範囲
一次情報確認日：2026年9月27日。規約集の写真・絵図に関する規定を参照しました。本記事の作業手順は編集上の提案です。法令や媒体規約に照らした個別広告の適否を、Toolsが判定するものではありません。
不動産の公正競争規約集（2025年8月26日施行版）→消費者庁：表示規制の概要→よくある質問
表札にモザイクをかければ掲載できますか？
モザイクは写り込んだ識別情報を隠す作業です。写真の利用条件や掲載の許諾も別に確認してください。書き出した画像を拡大して、文字が読めないかを確認します。
AIで家具を置いた画像を物件写真として使えますか？
一律には判断できません。実際の設備や広さについて誤解を招かないか、元写真と加工画像を並べて広告責任者・掲載媒体に確認してください。AI加工と書けば十分とは限りません。
明るさの補正にも確認が必要ですか？
必要です。壁や床の色、傷、窓の外などが実物と違って見えないか確認します。補正量の数値だけで適否を決めず、元写真と掲載用画像を見比べてください。
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本記事はAIを用いて原稿を作成しています。
住宅会社で注文住宅の営業を経験した後、Web・SNS・販促・マーケティングへと仕事を広げ、注文住宅に加えて分譲・不動産仲介・リフォームのWeb制作・運用に携わってきました。その後、大手不動産会社で広報・PR、ブランディング、オウンドメディアなどを担当。SNSやAI活用にも取り組んできました。住宅・不動産に携わって、約15年。
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